Markkinakatsaus Q3 2022
08.12.2022
Yleinen markkinatilanne
Kuluttajahinnat nousivat Suomessa syyskuussa vuositasolla 8,2 % eli hintojen nousu jatkui edelleen inflaation ollessa kesäkuussa 7,8 %. Samalla palkat nousivat 2,7 % vuodentakaisesta verrattuna kesäkuun 2 % nousuun. Kolmannen kvartaalin aikana palkat nousivat hieman nopeampaa tahtia kuin inflaatio. Suomalaisten reaaliansiot ovat kuitenkin laskeneet 5,1 % vuodentakaisesta.
Euroopan keskuspankki on nostanut talletuskoron 0,75 % tasolle, verrattuna vuoden takaiseen –0,5 % korkoon. Markkina ennakoi Euroopan keskuspankin jatkavan koronnostoja ja syyskuun lopulla kahdentoista kuukauden Euribor oli jo 2,5 %. Euroopan keskuspankki ennakoi euroalueen inflaation laskevan 5,5 prosenttiin vuonna 2023 ja 2,3 prosenttiin vuonna 2024.
Euron valuuttakurssi on heikentynyt vuoden aikana 14 % Yhdysvaltain dollaria vasten. Syynä siihen on muun muassa Euroopan keskuspankin hitaampi reaktio korkojen nostoon.
Euroopan energiakriisi tulee kestämään vielä vuosia, sillä Venäjältä tuotua kaasua ei kyetä korvaamaan lyhyessä ajassa. Energiakriisi ei vaikuta Suomeen suoranaisesti yhtä merkittävästi kuin moneen muuhun Euroopan maahan, koska olemme vähemmän riippuvaisia venäläisestä kaasusta. Yleisimmän taloyhtiöiden lämmitysmuodon eli kaukolämmön kustannukset nousevat tulevan talven ajaksi paikkakunnasta riippuen 0–20 % raaka-aine kustannusten nousun seurauksena. Suomen kohonneisiin sähkönhintoihin on taas tulossa helpotuksia vuonna 2023 Olkiluoto 3:n käynnistyttyä maksimikapasiteetille ja uuden tuulivoimatuotannon ansiosta. Verrattuna muuhun Eurooppaan tilanne on siten Suomessa erittäin hyvä.
Euroalueella on mahdollista nähdä taantuma vuonna 2023 energiavetoisen inflaation ja siitä seuranneen keskuspankin korkojen noston seurauksena. Toisaalta jos lievä taantuma taltuttaa euroalueen inflaation ja Euroopan keskuspankki kykenee sen jälkeen laskemaan ohjauskorkoja, se voi olla pidemmässä juoksussa positiivista kiinteistösektorille. Huonoin ennuste olisi se, että inflaatio ja korot pysyisivät yhä korkealla tasolla samalla kun bruttokansantuotteen kasvu kääntyisi negatiiviseksi.
Vuokrien nousu on yleisesti ottaen jäänyt selvästi jälkeen inflaatiosta. Ensi vuodeksi tähän saattaa kuitenkin olla tulossa muutos, sillä tuettujen vuokra-asuntojen vuokriin on odotettavissa suuria nousuja perustuen niiden vuokranmääritysperiaatteeseen, jossa nousevat kustannukset on jyvitettävä vuokriin. Kun tuettujen vuokra-asuntojen vuokrat lähtevät nousuun, on mahdollista, että monet vapaarahoitteisten kohteiden vuokranantajat seuraavat perässä. Toisaalta tuetut vuokra-asunnot ovat jo huomattavasti edullisemmin hinnoiteltuja, jolloin vuokrien nousu niissä ei välttämättä johda muiden asuntojen vuokrien nousuun ennen kuin vuokra-asuntojen vajaakäyttöasteet ovat palautuneet riittävän matalalle tasolle.
Asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset olivat koholla vuoden 2022 puolessa välissä 7,6 % vuoden takaisesta. Suomalaisten asuntolainojen yleisin viitekorko 12 kuukauden Euribor oli syyskuun lopussa jo yli 2,5 % verrattuna vuoden takaiseen noin -0,5 %. Nykyisellä 12 kuukauden Euriborin hinnoittelulla siihen sidonnaisten asuntolainojen korot tulevat nousemaan reilusti yli kolmen prosentin.
Myynnissä olevien asuntojen määrä oli 2022 puolessavälissä 41 765, joka on noin 10 % enemmän kuin vuosi sitten.
Kauppakeskukset ovat siirtymässä yhä enemmän hybridikeskuksiksi, joissa liiketilojen yhteyteen on rakennettu myös toimistotiloja. Big box -tyyliset kauppakeskukset, joissa
on päivittäistavarakauppa ja muita palveluita, haastavat keskustan kivijalka liiketiloja, sillä ihmiset hakeutuvat paikkoihin, joissa asiointi on helppoa ja joustavaa.
Liiketilojen vajaakäyttöasteet ovat Catellan tutkimuksen mukaan matalalla tasolla, joka tukee ensi vuoden vuokrankorotuksien läpivientiä, sillä vaihtoehtoisia liiketiloja
on vaikea löytää.
Teollisuus- ja logistiikkatilojen kysynnässä nähdään edelleen kasvua nettikaupan kasvun myötä. Vajaakäyttöasteet ovat matalalla tasolla ja vuokrasopimukset pitkiä, jolloin myös tuottovaatimukset ovat tyypillisesti muuta toimitilamarkkinaa matalammalla tasolla.
