Nykyinen markkinatilanne voi tarjota löytöjä kiinteistösijoittajille

Vuoden 2023 toisen kvartaalin markkinakatsaus kertoo hiljaisesta alkuvuodesta kiinteistömarkkinoilla, mutta samalla pikkuhiljaa paranevista odotuksista loppuvuodelle. Juuri nyt kiinteistösijoittajilla on hyvät mahdollisuudet löytää houkuttelevasti hinnoiteltuja kohteita: asuntojen reaalihinnat ovat alempana kuin 20 vuoteen ja asunnonostokykyindeksi ennätyksellisen heikolla tasolla. 

Korkotaso nousee vielä, mutta odotukset ovat jo maltillisemmat

Euribor-korkojen elämistä on seurattu viime aikoina jännityksellä ja niissä on nähty alkuvuoden aikana kovaakin vaihtelua. Nousseiden korkojen vaikutus näkyy luonnollisesti lainanottohalukkuudessa ja sen myötä myös kiinteistösijoittajien lainoitusasteissa.  

Näyttää kuitenkin siltä, että korkojen nousun osalta olemme menossa parempaan suuntaan. Korko-odotukset ovat jo laskeneet huippulukemistaan ja kuluttajien luottamus on kohentunut viime vuoden ennätysheikosta tilanteesta, vaikka se onkin edelleen matalalla ja selkeästi alle pitkän aikavälin keskiarvonsa.

Korkojen nousu on aiheuttanut sen, että OP:n laskema asunnonostokykyindeksi on mittaushistoriansa heikoimmissa lukemissa. Arviomme mukaan asunnonostokyvyn voidaan kuitenkin olettaa kääntyvän hiljalleen nousuun, kun korkojen nousu tasaantuu ja palkat nousevat. Ennen kuin tähän päästään, erityisesti omaa rahaa hyödyntäville kiinteistösijoittajille voi löytyä tavallista enemmän kannattavia tilaisuuksia, joihin tarttua. 

Asuntomarkkinassa on tilaa harkituille päätöksille

Vanhojen asuntojen hinnat ovat vuoden ensimmäisen kvartaalin aikana laskeneet koko maassa, ja osin inflaationkin ansiosta asuntojen reaalihinnat ovat nyt alimmillaan 20 vuoteen. Asuntojen hintojen laskun odotetaan vielä jatkuvan ja olevan keskimäärin 5–7 % koko vuonna, joten loppuvuoden aikana laskua on odotettavissa vielä noin 3–5 %. Eniten laskupainetta on pääkaupunkiseudulla ja suurissa kaupungeissa. 

Asuntojen myyntiajat kääntyivät viime vuoden lopussa selvään nousuun, joka on kuitenkin alkuvuodesta tasaantunut. Koko maan tasolla tarkasteltuna myyntiajat ovat yhä selkeästi muutaman viime vuoden keskiarvon yläpuolella. Myös kauppamääriä tarkastellen asuntokauppa on ollut alkuvuonna keskimääräistä hiljaisempaa, vaikka määrät ovatkin lähteneet kasvuun viime vuoden lopun pohjalukemista. 

Kiinteistösijoittajan näkökulmasta edellämainitut asiat voivat olla positiivisia ilmiöitä: edullisia kohteita on tarjolla enemmän ja ostopäätöksen tekoa on aikaa harkita huolellisemmin.

Vuokramarkkina suosii kiinteistösijoittajaa

Vuoden ensimmäisellä kvartaalilla asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 1,7 % vuoden takaiseen verrattuna ja nousuvauhti on kiihtymään päin. Vuokra-asuntojen kysyntää puolestaan tukee heikko asunnonostokyky, erityisesti Helsingissä, Tampereella ja Turussa. Yhä useammalle vuokralla asuminen on ainoa mahdollinen vaihtoehto.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta kasvaa toistaiseksi edellisvuoden suuresta aloitusmäärästä johtuen, mutta Raklin vuokra-asuntobarometrin mukaan tarjonnan kasvunäkymät jatkossa ovat matalimmillaan 10 vuoteen. Vuokraodotukset puolestaan ovat barometrin mukaan lähes kaikissa suurissa kaupungeissa nousujohteisempia kuin vuoden 2022 syksyllä. Korkeimpia vuokrien nousuodotukset ovat suurissa asunnoissa, joiden vuokriin pääkaupunkiseudulla 20–30 % vastaajista odottaa yli viiden prosentin nousua.

Vuokra-asuntojen markkinassa niin vuokrataso, kysyntä kuin tarjontakin vaikuttavat siis tällä hetkellä kiinteistösijoittajan kannalta suotuisilta.

Toimitilamarkkina elpyy pikkuhiljaa

Toimitilojen viime vuonna nousuun kääntyneet tuottovaatimukset ovat jatkaneet nousujohteista kehitystään tänäkin vuonna, ja nousua vuoden 2022 alhaisimpiin lukemiin on kertynyt prosenttiyksikön verran. Liikekiinteistöjen tuottovaatimukset ovat viime vuosina laskeneet hieman muita sektoreita vähemmän, joten myös niiden nousu on ollut maltillisempaa.

Lisääntynyt etätyö ja heikentynyt taloustilanne pitävät toimistotilojen tarpeet epävarmoina ja kysyntä keskittyy voimakkaammin laadukkaisiin mutta pienempiin tiloihin. Rakli-KTI Toimitilabarometrin vastaajat arvioivat toimistovuokrien nousevan Helsingin keskustassa, pysyttelevän ennallaan Tampereella ja laskevan muissa kaupungeissa seuraavan vuoden aikana.

Liiketilojen osalta suurin osa vastaajista arvioi vuokratasojen säilyvän ennallaan, mikä tarkoittaisi reaalivuokrien laskua. Kauppakeskusten myyntiin kuluttajien heikentynyt ostovoima ei ole heijastunut, vaan kehitys on ollut positiivista ja kokonaismyynti on ylittänyt koronaa edeltäneen tason. Käyttöasteet liiketiloissa ovat pysyneet erinomaisella tasolla, mutta jatkossa vajaakäytön odotetaan kasvavan.

Havaintojemme mukaan inflaation myötä nousseiden vuokrien vuoksi hintakilpailu näkyy nyt markkinassa alkuvuotta selkeämmin. Toisen kvartaalin aikana aktiviteetti on vilkastunut ja aloittanut elpymisen kohti normaalia tasoa.

Lataa markkinakatsaus käyttöösi ja kysy lisää

Maksuttoman Markkinakatsaus Q2 2023 -raporttimme voit ladata täältä.

Markkinoiden vaihteluista huolimatta kiinteistöt ovat tulevaisuudessakin tuotto-riskisuhteeltaan houkutteleva sijoitusmuoto esimerkiksi osakkeisiin ja joukkolainoihin verrattuna. Kerromme aiheesta mielellämme lisää – ota rohkeasti yhteyttä.