Pohjoismaiset kiinteistösijoitusmarkkinat 2023: Mihin kiinteistöjen arvot ovat menossa?

Vuoden 2023 ensimmäinen kvartaali on ollut kiinteistömarkkinoilla epävakaata aikaa. Keskustelimme aiheesta Samlan maaliskuisessa webinaarissa yhdessä Newsecin tutkimusjohtajan Valtteri Vuorion ja arviointi- ja analyysiliiketoiminnan vetäjän Heikki Kankaan kanssa. Ennuste näyttää edelleen sumuiselta, mutta tunnelin päässä on jo valoa näkyvissä.

Transaktiovolyymin jakautuminen segmenteittäin

Kuluneena vuonna sijoitettiin aktiivisesti erityisesti asuntoihin ja yhteiskuntakiinteistöihin. Perinteisemmän toimisto- ja liiketilasegmentin volyymi sen sijaan on pienentynyt huippuvuosista. Yhteiskuntasektorin voimakas nousu on selitettävissä osin Suomen soteuudistuksella, joka on ajanut kunnat siirtämään omistuksiaan (kuten sairaalakiinteistöjä) yksityiselle sektorille. Ennusteen mukaan toimistojen, asuntojen ja yhteiskuntakiinteistöjen sijoitukset tulevat laskemaan myös tulevaisuudessa. Logistiikan ja liiketilojen kauppamäärät sen sijaan pysyvät arviolta nykyisellä tasolla.

Kaikista viime aikojen muutoksista huolimatta Pohjoismainen kiinteistösijoitusmarkkina näyttää vakaalta. Pohjoismaissa on aktiivinen ja likvidi transaktiomarkkina, jota tukee liberaali lainsäädäntö ja terve sijoituskäyttäytyminen sekä kansainvälisten kiinteistösijoittajien yhä kasvava määrä.

Miltä kiinteistösijoitusmarkkina tulee näyttämään vuonna 2023?

Viime vuonna selkeimmät oston esteet kaupankäynnissä olivat hinnoittelun epävarmuus, rahoituksen hinta ja saatavuus sekä alkuvuonna 2022 vielä voimassa olleet matkustusrajoitukset, jotka osin rajoittivat kansainvälisten sijoittajien mahdollisuuksia. Miltä vuosi 2023 tulee näyttämään edeltäjäänsä verrattuna?

Epävakaasta taloustilanteesta huolimatta näyttää siltä, että talouskasvu lähtee nousuun viimeistään vuoden 2024 alussa. Suomen talous pitää siis pintansa ja taantuman ennustetaan jäävän lyhyeksi ja lieväksi.

Newsecin asiantuntijatiimin näkemys on, että markkinat tulevat sopeutumaan nykyiseen korkoympäristöön kuluvan vuoden aikana. Perusteina tälle on mm.
– Sijoittamaton pääoma. Putkessa näkyy kauppoja jopa 4–5 miljardin edestä.
– Tuottovaatimusten nousu. Kiinteistöjen hinnat laskevat.
– Myyntipuolen sopeutuminen. Kaupankäynti aktivoituu, kun näkyvyys korkojen kehittymisestä tarkentuu ja myynti alkaa sopeutua uuden korkotason mukaiseen hinnoitteluun.
– Luottamus kiinteistöihin. Kiinteistöt tarjoavat tulevaisuudessakin inflaatiosuojattua tuottoa ja tasaista kassavirtaa hyvällä tuotto-riskisuhteella.
– Vuokratasot nousevat. Taustalla on indeksien nousu, joka tukee kiinteistöjen hintoja.

Eri sijoitusmuotojen kokonaistuotot

Kiinteistöt ovat tulevaisuudessakin houkutteleva sijoitusmuoto joukkolainoihin ja osakkeisiin verrattuna. Pitkässä juoksussa osakkeet ovat volatiileja, eli nousuja ja laskuja on kiinteistöihin verrattuna enemmän, kun taas joukkolainat tarjoavat kiinteistöjä matalampaa tuottoa. Kiinteistöjen tuotto-riskisuhde säilyy siis tulevaisuudessakin houkuttelevana. Suomi on eurooppalaisessa mittakaavassa potentiaalinen sijoituskohde.

Mitkä tekijät vaikuttavat kiinteistöjen arvon muodostumiseen tällä hetkellä?

Kiinteistöjen arvostamiseen vaikuttaa moni eri tekijä. Kiinteistöjen arvo määritellään tyypillisesti joko tuotto- tai markkinalähestymistavalla, tai näiden yhdistelmällä, jolloin osumatarkkuus kasvaa.

Tällä hetkellä merkittävimmät kiinteistöjen arvojen kehittymiseen vaikuttavat tekijät ovat seuraavat:
– Inflaatio ja inflaatio-oletus: miten hoito- ja ylläpitokulut tulevat kehittymään markkinavuokraan verrattuna? Millaisia korotusmahdollisuuksia nykyisissä sopimuksissa on?
– Miten paljon, miten helposti ja mihin hintaan vierasta pääomaa on saatavilla. Tällä hetkellä rahoituksen saaminen on yllättävän haastavaa ja rahoittajat priorisoivat ensisijaisesti olemassa olevia asiakkuuksia.
– Inflaatio ja korkomaailma ovat tuoneet mukanaan markkinaepävarmuutta – onko nyt oikea aika sijoittaa? Jos on, mihin hintaan?
– Markkinamuutosten myötä alueelliset ja omaisuusluokkakohtaiset erot ovat korostuneet.
– Viimeisen kuuden kuukauden ennätyksellisen matala transaktiovolyymi.

Kiinteistöjen arvon muodostuksen kannalta markkinatilanne näyttääkin sumuiselta. Lähikuukausien transaktiot kuitenkin tarjoavat uusia datapisteitä ja luovat tarkempaa kuvaa siitä, mihin markkina on menossa. Moni sijoittaja keskittyy nyt nykyisen salkun kehittämiseen, mutta mikäli rahoitus on kunnossa, markkina tarjoaa myös houkuttelevia mahdollisuuksia.

Vuokra-asumisen buumi tuo kiinteistösijoittajille uusia mahdollisuuksia

Inflaation myötä yhä harvemmalla on varaa omistusasuntoon, kun reaaliansiot ovat tippuneet ja lainojen korkokulut jopa nelinkertaistuneet. Tämä povaa vuokra-asunnoille kovaa kysyntää, sillä vuokraaminen on monelle nyt taloudellisesti järkevää. Tällä hetkellä vain noin 29% suomalaisista asuu vuokralla, eli kasvupotentiaalia vuokra-asumisen saralla riittää.

Vaikka asuntojen arvot ovat tippuneet, vuokrat ovat nousussa. Vuokra-asumisen suosion kasvu tukee vuokratasojen positiivista kehitystä. Vuokrankorotukset ovat jo nähtävissä ARA-asunnoissa. Jos sinua kiinnostaa, mitä vuokra-asuntojen markkinoilla on tapahtumassa jatkossa, lue tuore artikkelimme: Vuokra-asunnot viedään kohta käsistä

Syvenny aiheeseen tarkemmin katsomalla webinaari

Haluatko oppia eri kiinteistötyyppien tuotoista, kiinteistöjen arvostamisesta tai ajankohtaisista sijoitusmahdollisuuksista lisää? Keskustelemme aiheesta syvemmin ajankohtaisessa webinaarissa: Mihin kiinteistöjen arvot ovat menossa?

Webinaarissa asiantuntijoina Samla Capitalin salkunhoitaja Samppa Lajunen sekä Newsecin tutkimusjohtaja Valtteri Vuorio ja arviointitiimin vetäjä Heikki Kangas. Webinaari on katsottavissa maksutta Kiinteistösijoittaja YouTube-kanavalla täällä: https://www.youtube.com/watch?v=r6WzSv-IUJA