Ota yhteyttä
Etusivu › Uutiset ja näkemykset
Asuntomarkkinat Ilmiöt ja analyysi

70 prosentin taloyhtiölaina voi muuttaa uudisasuntomarkkinaa enemmän kuin prosenttiluku kertoo

Uudisasuntojen taloyhtiölainan enimmäisosuus nousi heinäkuun alussa 60 prosentista 70 prosenttiin. Velka ei katoa, mutta se jakautuu eri tavalla: suurempi osa rahoituksesta järjestetään taloyhtiön tasolla jo ennen yksittäisen ostajan lainaneuvottelua.

Kuvituskuva, tuotettu tekoälyllä

11.9.2026 · 2 min lukuaika

Uudisasuntojen taloyhtiölainan enimmäisosuus nousi heinäkuun alussa 60 prosentista 70 prosenttiin asunnon velattomasta hinnasta. Samalla sääntelyyn tuli lisää joustoa laina-aikoihin ja lyhennysvapaisiin. [1]

Muutos ei ole vain tekninen. Se voi siirtää aiempaa suuremman osan asunnon rahoituksesta ostajan henkilökohtaiselta vastuulta taloyhtiön vastuulle.

Oleellista ei siis ole vain velan määrä, vaan myös se, kuka velan ottaa ja missä vaiheessa luottopäätös tehdään.

Jos uudisasunnon velaton hinta on 300 000 euroa, 60 prosentin yhtiölaina tarkoittaa 180 000 euron yhtiölainaa ja 120 000 euron ostajan maksettavaksi jäävää kauppahintaa.

70 prosentin yhtiölainalla vastaavat luvut ovat 210 000 ja 90 000 euroa.

Ostajan kaupantekohetkellä järjestettävä rahoitus pienenee siis esimerkkilaskelmassa 30 000 euroa. Asunnon kokonaisrahoituksen tarve ei kuitenkaan muutu. Velka vain jakautuu eri tavalla.

Velka ei katoa, mutta luottopäätös muuttuu

Pankki arvioi edelleen ostajan tulot, menot, muut velat, vakuudet ja kokonaismaksukyvyn. Yhtiölaina ei siis ohita henkilökohtaista luottopäätöstä. Pankin on huomioitava myös ostajalle tulevat yhtiölainan korot ja lyhennykset. [2]

Silti suurempi yhtiölaina voi helpottaa kaupan toteutumista. Ostajan henkilökohtaisesti järjestettävä kauppahinta pienenee 120 000 eurosta 90 000 euroon. Tämä voi ratkaista kaupan tilanteessa, jossa ostajan maksukyky riittää asumisen kokonaiskuluihin, mutta henkilökohtaisen lainan määrä muodostuisi muutoin esteeksi.

Taloyhtiölainan velallinen on asunto-osakeyhtiö. Rakennusaikaisessa rahoituksessa pankki arvioi yhtiötä, hanketta, vakuuksia ja myyntiedellytyksiä. Kun asunto myöhemmin myydään, yhtiölaina on jo olemassa.

Siksi 70 prosentin raja ei ole vain velkavipua koskeva muutos. Se voi vaikuttaa myös rahoituksen saatavuuteen.

Vaikutus voi ulottua koko uudisrakentamisen ketjuun seuraavasti:

suurempi taloyhtiölaina → pienempi henkilökohtaisesti järjestettävä kauppahinta → suurempi potentiaalinen ostajajoukko → parempi ennakkomyynti → helpompi hankerahoitus → enemmän rakennusaloituksia.

Ketju ei kuitenkaan toteudu automaattisesti. Siihen vaikuttavat muun muassa korkotaso, asuntojen hinnat, ostajien maksukyky ja pankkien luottopolitiikka.

Suurempi yhtiölaina kasvattaa myös riskiä

Yhtiölaina voi helpottaa yksittäisen asunnon rahoittamista, mutta samalla se keskittää enemmän velkaa taloyhtiötasolle.

Osakkaan on maksettava rahoitusvastikkeensa. Jos maksuvaikeudet yleistyvät, taloyhtiön kyky hoitaa oma velkansa voi heikentyä. Asunto-osakeyhtiöllä on laissa säädettyjä keinoja saataviensa turvaamiseen, mutta viime kädessä yhtiön on pystyttävä maksamaan lainansa pankille. [3]

Suuri yhtiölaina tekee siis yksittäisen osakkaan maksukyvystä osittain myös muiden osakkaiden asian. Sääntelymuutos voi parantaa rahoituksen saatavuutta yksilötasolla, mutta samalla se kasvattaa taloyhtiötason riskiä.

Sijoittajalle yhtiölaina on valmis velkavipu

300 000 euron asunnossa 70 prosentin yhtiölaina tarkoittaa 210 000 euron velkaosuutta ja 90 000 euron kauppahintaa. Sijoittaja saa käyttöönsä suuren velkavivun ilman vastaavan suuruista henkilökohtaista lainaa kaupantekohetkellä.

Velkavipu toimii kuitenkin molempiin suuntiin. Tuottoa on arvioitava suhteessa korkoihin, lyhennyksiin, hoitovastikkeeseen ja muihin kuluihin. Mahdollinen lyhennysvapaa voi parantaa alkuvaiheen kassavirtaa, mutta se ei poista lainapääomaa, vaan siirtää lyhennykset myöhemmäksi.

Siksi laskelmat on tehtävä myös lyhennysvapaan jälkeiseen aikaan ja korkeammalla korkotasolla.

Rahastot toimivat eri lähtökohdista

Ammattimaisesti toimivien asunto- ja kiinteistörahastojen rahoitusrakenteet vaihtelevat. Niiden velkavipua voivat rajoittaa lainsäädäntö, rahaston säännöt, sijoittajille annetut sitoumukset sekä rahoittajien lainaehdot ja kovenantit. Kiinteistörahastojen lainoitusasteet eivät ole viime vuosina laskeneet vaan nousseet: Finanssivalvonnan ja Suomen Pankin mukaan avointen kiinteistörahastojen vieraan pääoman osuus kasvoi vuoden 2022 lopusta vuoden 2024 loppuun, asuntoihin sijoittavissa rahastoissa noin 9 prosenttiyksikköä. Lainoitusasteet ovat silti edelleen selvästi kiinteistörahastolain rajoja pienempiä. [5] Rahastojen omat lainoitusrajat, sijoittajille annetut sitoumukset ja rahoittajien kovenantit voivat kuitenkin tulla vastaan ennen kuin taloyhtiölainan enimmäisosuudella on merkitystä. Siksi taloyhtiön lainoitusasteen nousu ei välttämättä auta rahastoja aloittamaan uusia hankkeita. [4]

Rahoitusalan sääntelyn ulkopuolella toimivat rakennusliikkeet ja yksityiset sijoitusyhtiöt voivat sen sijaan hyötyä muutoksesta, koska ne pystyvät käyttämään asuntomyynnin kilpailuetuna aiempaa pienempää omarahoitusosuutta. Tämä on houkutteleva myyntivaltti sekä asuntosijoittajille että omaan käyttöön asunnon ostaville.

Vaikutukset näkyvät viiveellä

Sääntelymuutoksen vaikutuksia ei voi päätellä vielä lyhyen aikavälin tilastoista, koska heinäkuu oli vasta ensimmäinen kuukausi uuden asetuksen voimassa ollessa. [6] Uuden hankkeen suunnittelu, rahoitus, ennakkomyynti, rakentaminen ja asuntojen myynti muodostavat pitkän ketjun, joten lainsäädännön muutoksen vaikutukset nähdään vasta pidemmällä aikavälillä.

70 prosentin yhtiölaina ei tee asunnosta halvempaa eikä muuta 300 000 euron kokonaisrahoitustarvetta 90 000 euroksi. Se muuttaa rahoituksen rakennetta.

Aiempaakin suurempi osa velasta voidaan järjestää taloyhtiön tasolla ennen yksittäisen ostajan henkilökohtaista lainaneuvottelua. Siksi muutoksen merkitys ei ole vain velan määrässä, vaan siinä, kuka tekee luottopäätöksen, kenestä se tehdään ja missä vaiheessa asuntohanketta se tehdään.

Jos muutos kasvattaa ostokykyisten kotitalouksien määrää, se voi auttaa avaamaan koko uudisrakentamisen ketjua. Koska uudistuotannon markkinatilanne on ennätyksellisen heikko ja asuntoaloitukset ovat painuneet alimmilleen lähes 60 vuoden tilastohistoriassa, muutos on tervetullut. [7]

Lähteet

← Kaikki uutiset Etusivulle