Asuntokaupan hintatieto katosi julkisuudesta

Kesäkuussa 2026 yksi Suomen asuntomarkkinan hiljaisista peruspalveluista katosi lähes huomaamatta. Ympäristöministeriön ylläpitämältä Asuntojen hintatiedot -sivustolta lakkasi näkymästä yksittäisten kauppojen toteutuneet hinnat, jotka olivat aiemmin haettavissa postinumeron tarkkuudella viimeisen 12 kuukauden ajalta. Syy oli tekninen: sopimus tiedot tarjonneen Kiinteistövälitysalan keskuksen KVKL:n kanssa päättyi. Seuraus on kuitenkin periaatteellinen.

Rahoitusmaailmassa ilmiölle on oma termi: hintahavainto. Sillä tarkoitetaan sitä, miten markkinan toteutuneet kaupat muodostavat luotettavan, jatkuvasti päivittyvän kuvan omaisuuserän todellisesta hintatasosta. Pörssissä hintahavainto on lähes automaattista: jokainen kauppa kirjautuu julkiseen kaupankäyntijärjestelmään sekunneissa. Asuntomarkkinalla se on aina ollut hitaampaa ja hajanaisempaa, mutta kesäkuuhun asti Suomessa ainakin jossain määrin julkista. Nyt sekin aukko revähti.

Maanmittauslaitos on huomannut saman. Sen johtaja Janne Murtoniemi on esittänyt, että toteutuneille kauppahinnoille pitäisi perustaa valtion ylläpitämä rekisteri kattavasti koko Suomesta. Ehdotus vaatisi lakiin kirjatun oikeuden kerätä ja julkaista tiedot, eikä sitä ole vielä säädetty. Etenevätkö tätä vaativat lakimuutokset, on tässä vaiheessa avoin kysymys eikä sitä kannata väittää auki tietämättä.

Miksi tästä pitäisi välittää juuri nyt? Ajoitus on poikkeuksellinen. Samaan aikaan kun hintahavainto hämärtyy, useat merkit viittaavat siihen, että Helsingin asuntomarkkina saattaa olla lähellä käännettä. Hinnat ovat pudonneet tasolle, jota ei ole nähty 20 vuoteen. Juuri silloin, kun markkina etsii pohjaansa, ostajat ja myyjät tarvitsisivat eniten tuoretta tietoa siitä, mihin hinnat ovat oikeasti asettuneet. Sen sijaan he saavat vähemmän kuin vuosi sitten.

Eikö ostaja silti pärjää, kun välittäjillä ja pankeilla on omat tietonsa? Osittain kyllä. Asiantuntijat ovat neuvoneet etsimään hintatietoa muualta: välitysliikkeiden omista palveluista, Tilastokeskuksesta, paikallisilta kiinteistönvälittäjiltä. Hajautettu tieto ei kuitenkaan ole sama asia kuin yhtenäinen, kaikille avoin havainto. Jokainen palanen on osittainen ja kokonaiskuvan kokoaminen jää ostajan omalle vastuulle juuri silloin kun virhearvion hinta on korkeimmillaan.

Sama aukko toistuu markkinan toisella tasolla, vaikka kyse ei ole enää hinnasta vaan rakennuksen kunnosta. Kyselytutkimuksen mukaan joka kahdeksas asunto-osakkeen omistaja arvioi taloyhtiössään olevan korjausvelkaa, mutta vain joka toisessa taloyhtiössä on kerätty puskurirahastoa sen varalle. Tieto korjaustarpeesta siis on olemassa, mutta se ei aina kulje ostajalle asti ajoissa eikä yhtenäisessä muodossa. Pankit puolestaan ovat alkaneet tulkita kuntotarkastusraportteja aiempaa tiukemmin: jos raportissa mainitaan ”riskirakenne” tai rakenne on ”teknisen käyttöiän päässä”, laina saattaa jäädä myöntämättä, vaikka kohteen todellinen kunto vaatisi tarkempaa arviota. Kolme eri tietovirtaa, kauppahinta, korjaustarve ja lainoituskelpoisuus, natisevat kaikki samaan aikaan.

Yksittäin nämä ovat teknisiä yksityiskohtia: sopimuksen päättyminen, kyselytutkimuksen prosenttiluku, pankin tulkintalinja. Yhdessä ne piirtävät kuvan markkinasta, joka on menettämässä otteensa itsestään juuri silloin kun ote olisi tarpeen kaikkein eniten. Ammattimaisessa sijoittamisessa tämä ei ole yksityiskohta vaan rakenteellinen riski: hinnoittelu, joka nojaa hajanaiseen ja viiveelliseen tietoon, on herkempi virheille kummassakin suunnassa, sekä ylihinnoittelulle että alihinnoittelulle.

Urheilussa lähtöviivan näkeminen on osa kilpailua. Juoksija, joka ei näe missä viiva kulkee, ei osaa ajoittaa lähtöään, vaikka jalat olisivat valmiit. Suomalainen asuntomarkkina on juuri nyt siinä tilanteessa, että moni uskoo lähdön olevan lähellä, mutta viiva on hämärtynyt juuri silloin kun sen näkeminen olisi ratkaisevaa.

Vastuuvapauslauseke

Tämä kirjoitus on markkinakommentointia. Se ei ole sijoitusneuvontaa eikä sijoitussuositus, eikä se ole vaihtoehtorahastojen hoitajista annetun lain tarkoittamaa vaihtoehtorahastojen markkinointia tai myyntiä. Kirjoitus ei ole tarjous eikä kehotus merkitä, ostaa tai myydä mitään rahoitusvälinettä.

Kirjoitus perustuu julkisiin tilastolähteisiin sekä Samla Capitalin omaan markkinaseurantaan. Tiedot on koottu huolellisesti ja luvut on tarkistettu lähteistään, mutta niiden virheettömyyttä ei taata.

Esitetyt näkemykset ovat kirjoittajan arvioita kirjoitushetkellä ja ne voivat muuttua ilman eri ilmoitusta. Historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta kehityksestä, eivätkä esitetyt arviot ole lupauksia tai takuita. Sijoitustoimintaan liittyy aina riski sijoitetun pääoman menettämisestä. Sijoituspäätökset tulee tehdä omien tavoitteiden ja taloudellisen tilanteen perusteella, tarvittaessa asiantuntijaa käyttäen.