Kannattaako investoida vanhaan vai uuteen?

Helmikuussa 2026 Kojamo sopi Varman kanssa kaupasta, jolla sen tytäryhtiö Lumo Kodit ostaa 60 asuinkiinteistöä ja niissä 4 761 asuntoa. Velaton hinta oli noin 900 miljoonaa euroa, ja kohteet sijaitsevat pääasiassa pääkaupunkiseudulla. Yhtiö ei rakentanut. Se osti valmista.

Kojamon mukaan hinta vastaa noin 4,9 prosentin stabiloitua nettotuottoa, eli tuottoa, joka toteutuu vasta, kun vuokrausaste nousee nykyisestä 83 prosentista ylöspäin. Ilmoitettu tuotto ei siis toteudu heti, vaan tyhjät asunnot on ensin täytettävä. Uudiskohteissa sijoittajan saama tuotto on vielä kauempana, koska rakennusaikana tuottoa ei tule, ja yleensä rakennuskustannukset ovat korkeammat vanhempaan vuokra-asuntokantaan verrattuna.

Hintaero

Hintaero vanhojen ja uusien asuntojen välillä on kasvanut viime vuosina, koska vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet enemmän kuin uusien. Pellervon taloustutkimuksen mukaan uusien asuntojen hinnat ovat pudonneet huipuistaan noin 8 prosenttia ja vanhojen jopa 16 prosenttia. PTT lisää, että uusien hintojen todellinen lasku on luultavasti tilastoitua suurempi, koska kauppaa on vauhditettu esimerkiksi määräajan ilmaisilla vastikkeilla, jotka eivät näy tilastoidussa hinnassa.

Tilastokeskuksen luvut näyttävät saman Helsingissä. Vanhan osakeasunnon keskineliöhinta oli tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 4 796 euroa. Se on 16,1 prosenttia vähemmän kuin vuoden 2022 toisella neljänneksellä, jolloin hinnat olivat huipussaan. Koko pääkaupunkiseudulla lasku on 16,0 prosenttia ja koko maassa 12,1 prosenttia.

Rakentaminen on kulkenut toiseen suuntaan. Rakennuskustannusindeksi oli syyskuussa 15,9 prosenttia vuoden 2021 keskitason yläpuolella, ja vuodessa kustannukset nousivat 3,4 prosenttia. Vanha on halventunut, ja uuden rakentaminen on kallistunut.

Helsingin Sanomat kertoi lokakuussa JLL:n johtajan Mikko Kuuselan arviosta, jonka mukaan uusien vuokra-asuntojen rakentaminen ei nykyisillä tuottovaatimuksilla kannata ennen kuin vuokrat nousevat 20 prosenttia. Tuottovaatimus on tuotto, jonka sijoittaja edellyttää saavansa sidotulle pääomalleen. Jos se ei ole riittävän suuri, niin hanke jää aloittamatta.

Rakentaminen on pysähtynyt

Hintaero näkyy rakentamisessa. Asuinrakennuksiin aloitettiin vuonna 2021 koko maassa 47 602 asuntoa ja vuonna 2025 enää 17 802. Määrä putosi 63 prosenttia. Tämän vuoden tammi–elokuussa aloituksia oli vielä 17 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin.

Suomen Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson ei odota nopeaa käännettä: "Saattaa olla, että uudisrakentaminen pysyy jopa vuosikymmenen vaihteeseen asti varsin maltillisena. Nyt sulatellaan tarjontaa pidemmän aikaa." Hänen mallinnuksensa mukaan ylitarjonta sulaa vuoden 2015 tasolle aikaisintaan vuonna 2029, vaikka uusia asuntohankkeita ei hyväksyttäisi enää yhtään.

Arviot vuokrista eroavat. Kuuselan ennusteen mukaan Helsingin vuokramarkkina kääntyy vuokranantajien eduksi jo kahden seuraavan vuoden aikana, ja vuokrat nousevat jopa 5 prosenttia vuodessa. Vuokranantajien mallinnus on varovaisempi. Kumpi osuu oikeaan, on auki.

Vanhan kohteen kustannukset eivät lopu ostohintaan

Ostohinta ei kerro vanhan kohteen koko kustannusta. Kerrostaloyhtiöt käyttivät viime vuonna korjauksiin 2,2 miljardia euroa, ja eniten rahaa meni talotekniikkaan. Korjaukset tulevat ajallaan jokaiseen taloon, ja ne maksaa omistaja.

Rahoitus on toinen ero. Aalto-yliopiston uutisoiman tutkimuksen mukaan kiinteistön energialuokka vaikuttaa jo asuntolainapäätökseen: "Käytännössä todella heikon energialuokan kohde ei välttämättä saa lainaa ollenkaan, sillä pankit pitävät sitä liian korkeariskisenä." Tutkimuksen mukaan EU-sääntelyn ohjaama rahoitusjärjestelmä kannustaa pankkeja rahoittamaan uudiskohteita energiaremonttien sijaan. Vanhan kohteen halpa hinta voi siis tarkoittaa kalliimpaa tai vaikeampaa rahoitusta.

Toimistoissa riskin pitää näkyä hinnassa

Toimitiloissa monet näkevät vanhan kannan riskinä, jonka pitää näkyä hinnassa. Pääkaupunkiseudun keskeisillä toimistoalueilla oli syyskuun lopussa tyhjää tilaa noin 820 000 neliömetriä, ja vajaakäyttöaste oli 18,6 prosenttia. Parhaissa eli Grade A -toimistoissa vajaakäyttö oli noin 8,9 prosenttia, ja ne ovat noin 22 prosenttia tarkastellusta toimistokannasta. Näistä luvuista laskettuna noin yhdeksän kymmenestä tyhjästä neliömetristä on muissa kuin parhaissa toimistoissa.

Newsecin syyskuun katsaus sanoo saman suoraan: vajaakäyttöongelma ei ole toimisto-ongelma vaan vanhojen toimistojen ongelma. Raklin kevään katsauksen mukaan parhaiden kiinteistöjen kysynnän odotetaan pysyvän vahvana, mutta heikommassa toimistokannassa vuokraus on haasteellista. Toimistojen prime-tuottovaatimus eli parhaiden kohteiden tuottovaatimus nousi Catellan mukaan viime vuonna 0,2 prosenttiyksikköä 5,7 prosenttiin.

Suurempi riski vaatii suuremman tuoton. Jos vanhan toimiston vajaakäyttö on kaksinkertainen parhaisiin toimistoihin verrattuna, sen kanssa voi elää, kun ostohinta korvaa tyhjät neliöt ja vuokraukseen kuluvan suuremman työn. Keskeinen luku on alkutuotto eli vuokratuotto suhteessa ostohintaan ostohetkellä. Jos se on esimerkiksi 12 prosenttia 6 prosentin sijaan, suurempi vajaakäyttö voi muuttua tuottomahdollisuudeksi, joka kannattaa hyödyntää. Markkinan keskimääräinen vajaakäyttö ei siksi yksin ratkaise sitä, mikä on järkevä investointi.

Kannattaako investoida vanhaan vai uuteen?

Kysymykseen ei ole selkeää oikeaa tai väärää vastausta. Tällä hetkellä luvut silti puoltavat asuntomarkkinoilla investointeja vanhoihin kohteisiin. Vanha osakeasunto maksaa Helsingissä noin kuudenneksen vähemmän kuin hintojen huipussa vuonna 2022. Uuden rakentaminen kannattaa JLL:n arvion mukaan vasta 20 prosenttia nykyistä korkeammilla vuokrilla, ja aloitukset ovat pudonneet alle kahteen viidesosaan vuoden 2021 tasosta. Vanhan kohteen ostaja maksaa kuitenkin korjaukset itse, ja heikko energialuokka voi vaikeuttaa rahoitusta.

Toimistoissa ja toimitiloissa vastaus on monimutkaisempi. Uudet rakennushankkeet perustuvat usein siihen, että ennen rakentamispäätöstä kohde on jo täyteen vuokrattu pitkillä sopimuksilla. Vanhemmissa kohteissa vajaakäyttö on siis luonnollisestikin suurempi, keskimäärin yli kaksinkertainen. Toisaalta ostajia on markkinoilla vähän, ja kauppahinnat voivat siksi joustaa paljonkin. Vanhaa toimitilaa ostettaessa ratkaisevaa onkin kaksi asiaa: korvaako hinta riskin, ja pystyykö omistaja täyttämään tyhjät tilat?

Lähteet

1. Kojamo Oyj, sisäpiiritieto 10.2.2026: Kojamo on sopinut asuntoportfolion hankinnasta
2. Pellervon taloustutkimus, PTT-ennusteet: Asuntomarkkinaennuste 2026
3. Tilastokeskus: Osakeasuntojen hinnat, vanhat osakeasunnot (taulu 13mv), 1. neljännes 2026
4. Tilastokeskus: Rakennuskustannusindeksi 2021=100 (taulu 13g8), syyskuu 2026; tiedote 15.10.2026
5. Helsingin Sanomat 15.10.2026: Ennuste: Vuokralaisia suosiva markkinatilanne päättyy jo ensi vuonna
6. Tilastokeskus: Rakennus- ja asuntotuotanto, aloitetut asunnot asuinrakennuksissa (taulu 156f), elokuu 2026
7. Verkkouutiset 17.5.2026: Helsingin vuokramarkkinoilla historiallinen tilanne – asunnot eivät täyty
8. Tilastokeskus 16.6.2026: Korjausrakentaminen 2025
9. Aalto-yliopisto 30.9.2026: Energiatehokkuus vaikuttaa jo asuntolainaasi – seuraavaksi katse kääntyy ilmastoriskeihin
10. Rakli ja Helsinki Research Forum, tiedote 1.10.2026: Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttö kasvaa edelleen
11. Newsec 30.9.2026: Newsec Property Outlook: Office vacancy is becoming a measure of quality, not weakness
12. Rakli: Toimitilamarkkinakatsaus kevät 2026 (20.5.2026)
13. Catella: Markkinakatsaus Suomi kevät 2026