Ketsuppipullo, jota on ravistettu neljä vuotta: mitä oma data sanoo Ritakallion ennusteesta

Hämeenlinna, torstai 3. syyskuuta. Finanssialan seminaarissa Suomen suurimman finanssiryhmän pääjohtaja Timo Ritakallio sanoo asuntomarkkinasta jotain, mitä siitä ei ole sanottu keväästä 2022: käänne on lähellä. "Ihan minä kuukautena tahansa", hän tarkentaa, sillä varauksella, ettei uusia huonoja uutisia tule.

Ritakallio kutsuu odotettua käännettä ketsuppipulloilmiöksi. Termi tarkoittaa tilannetta, jossa pitkän hiljaisuuden jälkeen asiat purkautuvat yhtäkkiä ja suurella voimalla. Pulloa ravistetaan, mitään ei tule, ravistetaan lisää, ja sitten tulee kaikki kerralla. Hänen mekanisminsa on arkinen: moni on siirtänyt asunnon ostoa, koska hinnat ovat laskeneet ja koska ostamista on vuodesta toiseen kehotettu odottamaan. "Ja sitten, kun ekan kerran käy niin, että se asunto, jota olisi ostamassa, niin huomaa, ettei sen hinta enää laske. Kun jäät pari kertaa haluamastasi asunnosta näytössä kakkoseksi, niin sitten se lähtee liikkeelle voimakkaammin." Esimerkiksi hän ottaa uusien autojen kaupan, jossa rekisteröinnit kasvoivat heinäkuussa noin kymmenen ja elokuussa jo 25–26 prosenttia vuodentakaisesta.

Kuva on hyvä, ja siksi se kannattaa ottaa vakavasti. Ketsuppipullo on hyödyllinen vertaus juuri siksi, että se sisältää kaksi eri kysymystä. Onko pullossa painetta? Ja onko korkki irtoamassa? Kävimme molemmat läpi omalla asuntomarkkina-aineistollamme.

Pullossa on painetta

Patoutunut kysyntä tarkoittaa ostajia, jotka ovat olemassa mutta eivät osta. Heitä on. Vanhojen osakeasuntojen kauppoja tehtiin tammi–kesäkuussa 2026 koko maassa noin 28 700, mikä on 13 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin, ja vuosi 2025 oli jo itsessään hiljainen. Pääkaupunkiseudulla kauppa käy lukemin, joita Talouselämä vertasi tällä viikolla lamavuosiin. Samaan aikaan ne, joiden pitäisi ostaa, ovat vaurastuneet. Ansiotaso nousi toisella neljänneksellä 3,5 prosenttia, ja asuntojen hinnat laskivat 3,9 prosenttia, joten asunto on palkansaajalle noin seitsemän prosenttia edullisempi kuin vuosi sitten. Kotitalouksien asuntolainakanta on supistunut, ei kasvanut. Talous kasvoi toisella neljänneksellä 1,6 prosenttia.

Mieliala on kääntynyt ennen kauppaa, kuten se yleensä kääntyy. Kuluttajien luottamusindikaattori oli huhtikuussa −12,5 ja elokuussa −3,0. Asunnon ostoa seuraavan vuoden aikana suunnittelevien osuus kävi toukokuussa 9,1 prosentissa, mikä on sarjan matalin lukema vuoden 1998 jälkeen, ja on siitä noussut elokuun 11,1 prosenttiin. Ostoaikomus on aineistossamme selkein hintoja ennakoiva mittari: se liikkuu noin puoli vuotta ennen hintoja.

Ja sitten on se, minkä takia pullo voi purskahtaa eikä valua. Tarjonta ei jousta. Asuinrakennusten aloituksia kirjattiin viimeisen 12 kuukauden aikana noin 15 500 asuntoa, alle puolet vuoden 2023 alun tahdista. Valmistumisia on samalla jaksolla vielä 20 000, koska aiempien vuosien aloitukset valmistuvat nyt, mutta sen jälkeen putki on ohut ja pohjaa arviomme mukaan vuosina 2027–2028 selvästi kasvukeskusten tarpeen alle. Jos ostajat palaavat markkinalle samaan aikaan, kun valmistumiset putoavat, hintareaktio on jyrkempi kuin tasaisesti kasvavalla tarjonnalla. Tämä on ketsuppipullon fysiikka: ravistettu sisältö ja kapea kaula.

Miksi korkki voi pysyä kiinni

Onko käänne sitten kuukausien päässä? Tässä data on varovaisempi kuin pääjohtaja, ja syitä on neljä.

Ensimmäinen on rahan hinta. Kahdentoista kuukauden euribor oli perjantaina 3,11 prosenttia. Helmikuussa se oli 2,20 ja vuosi sitten 2,18. Korko on nyt tasolla, jolla se oli viimeksi syksyllä 2024, ja suunta on ylöspäin, kun se silloin oli alaspäin. Uusien asuntolainojen keskikorko nousi heinäkuussa 3,28 prosenttiin, ja uusia asuntolainoja nostettiin tammi–heinäkuussa kuusi prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Ritakallion mekanismi vaatii, että ostaja huomaa hinnan lakanneen laskemasta. Se ei vaadi, että lainan kuukausierä nousee samaan aikaan.

Toinen on se, että hiljaisella markkinalla ei ole kiire. Myynnissä oli vuoden 2025 lopussa noin 53 500 asuntoa, ja vanhan kerros- tai rivitaloasunnon myyntiaika oli mediaanina 103 päivää. Näytössä ei jää kakkoseksi, kun tarjolla on kolme muuta vastaavaa. Patoutunut kysyntä purkautuu vasta, kun ostaja kokee niukkuutta, ja niukkuus syntyy vasta, kun varasto on myyty alas.

Kolmas on vuokra-asuminen. Vuokrat nousivat toisella neljänneksellä koko maassa 0,6 prosenttia ja vapaarahoitteiset vuokrat 0,1 prosenttia; pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteiset vuokrat laskivat 0,3 prosenttia ja Vantaalla 1,2. Kun vuokralla asuminen halpenee suhteessa ostamiseen, odottaminen ei maksa mitään. Sama ylitarjonta, joka painaa vuokria, on jo kaatanut kaksi vuokra-asuntoyhtiötä: Etelä-Pohjanmaan käräjäoikeus asetti syyskuun alussa konkurssiin Fisyr Vuokra-asunnot Oy:n ja Armas palvelukiinteistöt Oy:n, joiden velat olivat yhteensä 23 miljoonaa euroa. Tämä on se skenaario, jossa korkki pysyy kiinni pitkään: tyhjät asunnot eivät tuota, ja heikoimmat omistajat väsyvät ennen kuin kysyntä palaa.

Neljäs on konkurssien kokonaiskuva. Vireille pantuja konkursseja oli viimeisen 12 kuukauden aikana kaikilla toimialoilla noin 4 000, runsaat viisi prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin, ja rakentamisessa 788. Konkurssit ennakoivat aineistossamme työttömyyttä kolmesta kuuteen neljännestä, ja työttömäksi jäänyt ei osta asuntoa millään korolla. Rakentamisessa kuukausitaso on tosin laskenut kevään 77:stä heinäkuun 50:een, joten pahin voi olla ohi. Ohi ei ole sama kuin hyvä.

Mistä irtoaminen näkyy

Kaksi mittaria ratkaisee. Ostoaikomus kertoo aikeesta, kauppamäärä toteutuneesta, ja molemmat liikkuvat noin kolme neljännestä ennen hintoja. Kun molemmat nousevat kahtena peräkkäisenä neljänneksenä, korkki on irti. Nyt ostoaikomus on noussut pohjalta mutta on yhä alle pitkän ajan keskiarvonsa 12,7 prosenttia, ja kauppamäärä ei ole kääntynyt lainkaan. Toinen ehto puuttuu.

Sijoittajalle ajoitus on olennainen. Se, joka ostaa nyt, ostaa ostajan markkinalla, kuten asuntosijoittaja Suvi Kinnunen tällä viikolla muotoili. Hän ei tiedä kuukautta, jona korkki irtoaa, eikä tiedä kukaan muukaan. Mutta hän tietää, kummalla puolella pöytää kannattaa istua silloin, kun se irtoaa. Ketsuppipulloa ravistava ei koskaan saa annostaan hallitusti. Sen saa se, jolla lautanen on jo valmiina.

Lähteet

• Iltalehti 3.9.2026: Pääjohtaja: Suomen talouden isossa osassa on alkamassa valtava purkaus (Timo Ritakallion lausunnot Finanssialan seminaarissa Hämeenlinnassa, ketsuppipulloilmiö, uusien autojen esimerkki, kotitalouksien tilanne).
• Kauppalehti 3.9.2026: Timo Ritakallio ennakoi ketsuppipullon poksahdusta asuntomarkkinoilla, ja Talouselämä 6.9.2026: Asuntomarkkinoilla kytee, ja tilanne poksahtaa kuin ketsuppipullo.
• Talouselämä 3.9.2026: Synkkä arvio: Asuntokauppa lähellä lamavuosien lukuja (pääkaupunkiseudun asuntokauppa).
• Yle 4.9.2026: Kaksi kiinteistöyhtiötä Fisyr vuokra-asunnot ja Armas palvelukiinteistöt konkurssiin, velkaa 23 miljoonaa euroa.
• Helsingin Sanomat 3.9.2026: Näin paljon lisää asuntolaina voi maksaa ensi talvena (euriborin taso syksyllä 2024).
• Kauppalehti 5.9.2026: Suomen tunnetuin asuntosijoittaja: Nyt on ostajan markkinat (Suvi Kinnunen).
• Tilastokeskus: vanhojen osakeasuntojen hinnat ja kauppamäärät (kuukausi- ja neljännesvuositilasto, heinäkuu ja Q2 2026), asuntojen vuokrat Q2 2026, rakennus- ja asuntotuotanto kesäkuu 2026, konkurssit heinäkuu 2026, kuluttajien luottamus elokuu 2026, ansiotasoindeksi Q2 2026, neljännesvuositilinpito Q2 2026, myynti-ilmoitukset joulukuu 2025. Samla Capitalin tietokanta, haettu 7.9.2026.
• Suomen Pankki: 12 kuukauden euribor 4.9.2026, uudet asuntolainat ja asuntolainakanta heinäkuu 2026.
• Samla Capital: Asuntomarkkinakatsaus 17.8.2026 (ostoaikomuksen ja kauppamäärän ennakoivuus, konkurssien ja työttömyyden yhteys, tuotantoputki 2027–2028).