Kymmenen vuotta, kahdeksan maata ja yksi poikkeus

Syy asuntojen hintojen jähmeyteen löytyi kahdesta paikasta. Kun se löytyi, kävi ilmi että sijoittajalle tämä tarina päättyy toisin kuin se alkaa.

Lähtökohta: yksi taulukko

Keräsimme yhteen kymmenen vuoden luvut asuntojen hintojen kehityksestä kahdeksassa eri maassa. Luvut tulevat samasta lähteestä ja samalla määritelmällä, joten niitä voi vertailla rinnakkain.

Kolmas sarake kertoo asuntojen reaalihintojen kehityksen. Se ratkaisee, koska sijoittajan tuotto ei näy ostovoimassa, jos inflaatio on syönyt sen.

Asuntojen hinnat 2015–2026	Nimellinen muutos	Inflaatio	Reaalinen muutos
Liettua	+177 %	+57 %	+77 %
Islanti	+166 %	+33 %	+99 %
Viro	+129 %	+63 %	+40 %
Latvia	+126 %	+52 %	+49 %
Norja	+67 %	+41 %	+19 %
Tanska	+61 %	+21 %	+33 %
Ruotsi	+37 %	+33 %	+3 %
Suomi	−3 %	+23 %	−21 %

Suomi on listan ainoa maa, jossa hintojen kehitys on 10 vuoden aikana miinusmerkkinen. Ero seuraavaksi heikoimpaan on 24 prosenttiyksikköä ja listan keskiarvoon 58 prosenttiyksikköä.

Helppo selitys olisi korko. Se ei kelpaa. Sama korkosykli kulki jokaisen maan läpi. Ruotsi ja Tanska notkahtivat vuonna 2023 aivan kuten Suomi. Molemmat kääntyivät jo seuraavana vuonna. Suomessa taas on menossa neljäs peräkkäinen laskuvuosi. Muualla ei.

Ensimmäinen selitys: työmarkkina

Kesäkuussa 2026 työttömyysaste oli Norjassa 4,5 prosenttia, Tanskassa 6,5, Virossa 6,6, Ruotsissa 8,9 ja Suomessa 10,3. Suomi on heikoin molemmilla mittareilla ja järjestys toistuu liian tarkasti ollakseen sattumaa.

Katsoimme jokaisen maan erikseen ja vielä erikseen finanssikriisin molemmin puolin. Kuusitoista mittausta, sama tulos joka kerta: kun työttömyys nousee, hinnat laskevat. Ei yhtään poikkeusta.

Syy on arkinen. Ihminen ostaa asunnon silloin, kun hänellä on työpaikka. Jos työpaikkaa ei ole, niin lainaa asunnon ostamiseen ei saa ja silloin asunto jää ostamatta.

Toinen selitys: laina, jota muualla ei ole samassa mitassa

Suomalainen ostaa uuden asunnon usein kahdella lainalla, joista vain toinen on hänen omissa nimissään. Taloyhtiö ottaa velan ja ostaja maksaa sen rahoitusvastikkeen kautta. Parhaimmillaan yhtiölaina kattoi uudiskohteissa 60–70 prosenttia velattomasta hinnasta, jolloin kaupan tekemiseen riitti kolmannes käteisenä.

Vastaava rakenne on myös Ruotsissa, Norjassa ja Tanskassa. Mittakaava ei kuitenkaan ole sama. Suomen luvut näyttävät tältä:

Lainakanta	2010	2026	Muutos
Asuntoyhteisöjen lainakanta	12,1 mrd €	46,5 mrd €	+284 %
Kotitalouksien asuntolainat	76,2 mrd €	105,4 mrd €	+38 %

Taloyhtiöiden velka lähes nelinkertaistui. Kotitalouksien omat asuntolainat kasvoivat samassa ajassa runsaan kolmanneksen. Vauhti oli 10–18 prosenttia vuodessa aina vuoteen 2019. Tänä vuonna se on 1,4 prosenttia. Ilmiö tapahtui ja nyt se on ohi.

Jää yksi kysymys. Nostiko tuo raha hintoja, vai aiheuttiko se vain sen, että rakentaminen kallistui? Siihen on suora vastaus, koska molemmista löytyy oma tilastonsa, josta yhteenveto on alla.

Indeksi, 2015 = 100	2016	2019	2021	2023	2026
Uusien asuntojen hinnat	102	111	121	125	122
Rakennuskustannukset	100	104	110	122	125
Erotus	+2	+7	+12	+3	−3

Uuden asunnon hinta karkasi rakentamisen kustannuksesta täsmälleen niinä vuosina, joina yhtiölainakanta kasvoi. Ero venyi kahteentoista indeksipisteeseen. Kustannukset nousivat vasta myöhemmin, joten ne eivät selitä eroa.

Vuodesta 2024 uudisasuntojen hinnat ovat olleet rakentamisen kustannusten alapuolella. Uusien asuntojen ”ylihinta” on siis sulanut. Se ei kuitenkaan ole kadonnut siksi, että hinnat olisivat laskeneet, vaan siksi että rakentamisen kustannukset ottivat sen kiinni.

Mihin korjaus osui

Tässä tarina kääntyy. Tämä on jutun yllättävin kohta.

Odottaisi, että ylihinta purkautuu sieltä mistä se syntyi. Näin ei käynyt. Uudisasunnot ovat pudonneet huipustaan kolme prosenttia. Vanhat ovat pudonneet viisitoista.

Ero uusien ja vanhojen välillä on kasvanut joka ainoa vuosi vuodesta 2015 lähtien. Nollasta 28 indeksipisteeseen.

Indeksi, 2015 = 100	2015	2019	2022	2026
Uudet asunnot	100	111	126	122
Vanhat asunnot	100	104	110	94
Ero	0	+6	+16	+28

Syy on rakentamisen yksinkertaisessa taloudessa. Rakentaja ei myy alle kustannusten. Hän jättää rakentamatta.

Niin kävi. Asuntoaloituksia kirjattiin viimeisen vuoden aikana 15 748, mikä on lähellä koko mittaushistorian pohjaa. Uuden asunnon hintalappu ei siis joustanut. Sen sijaan tuotanto pysähtyi, kauppamäärät romahtivat ja vanhan asuntokannan hinta laski.

Mitä tästä seuraa sijoittajalle

Kolmas taulukko on se, jonka takia tämä juttu kannattaa lukea loppuun asti. Siinä on sama kymmenen vuoden jakso ja samat kahdeksan maata, mutta asuntojen hintojen sijasta vuokrat. Luvut on oikaistu inflaatiolla, eli ne kertovat kuinka paljon vuokrat nousivat yli yleisen hintatason.

Vuokrat 2015–2026	Reaalinen muutos
Islanti	+36 %
Liettua	+21 %
Viro	+2 %
Tanska	−3 %
Suomi	−4 %
Ruotsi	−5 %
Norja	−8 %
Latvia	−14 %

Suomen vuokrat ovat kestäneet inflaatiota yhtä hyvin kuin Tanskan, Ruotsin ja Norjan. Vuokralaiset eivät ole kadonneet mihinkään.

Suomessa tapahtui jotain muuta: hinta irtosi vuokrasta.

Kun hinta laskee ja vuokra pysyy paikallaan, vuokratuotto paranee. Juuri niin on käynyt: asuntojen hinnan suhde vuokraan on Suomessa 17 prosenttia matalampi kuin vuonna 2015, mikä tarkoittaa noin 21 prosenttia parempaa vuokratuottoa suhteessa hankintahintaan. Kaikissa seitsemässä muussa maassa suhde on noussut, eli tuotto on heikentynyt. Suomi on kahdeksasta maasta ainoa, jossa vuokratuotto on kymmenessä vuodessa parantunut.

Vertailun luvut ovat bruttoja: mittari on vuokran suhde hintaan ilman hoitokuluja, koska verrokkimaista ei ole vertailukelpoista hoitokulusarjaa. Suomessa asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset ovat nousseet kymmenessä vuodessa noin 32 prosenttia eli selvästi vuokria nopeammin, joten hoitokulujen jälkeinen nettovuokra on kasvanut vain vähän. Tuoton paraneminen on tullut ostohinnasta, ei kassavirran kasvusta.

Samaan aikaan vanhan asunnon korvaaminen uudella maksaa neljänneksen enemmän kuin kymmenen vuotta sitten. Ammattimaiselle vuokranantajalle asetelma on poikkeuksellinen: kassavirtaa tuottavaa kantaa saa selvästi alle sen hinnan, jolla sitä voisi rakentaa. Tuotto suhteessa hankintahintaan on vuosikymmenen paras.

Mitä tämä ei kerro

Luvut ovat indeksejä, eivät yksittäisiä kauppoja: ne kuvaavat suuntaa ja suuruusluokkaa tarkasti, mutta yhden kohteen tuotto ratkeaa aina kohteen omilla luvuilla. Yhteydet ovat mitattuja säännönmukaisuuksia, eivät todistettuja syy-seuraussuhteita. Asuntoyhteisöjen lainakanta sisältää myös vuokrataloyhtiöt, joten koko summa ei ole osakkaiden yhtiölainaa.

Yksi asia on kuitenkin mitattu tarkasti. Se on myös tämän jutun tärkein: kymmenessä vuodessa suomalaisen vuokra-asunnon tuotto suhteessa hintaan on parantunut. Tässä kahdeksan maan joukossa se on ainutlaatuista.

Vastuuvapauslauseke

Tämä kirjoitus on markkinakommentointia. Se ei ole sijoitusneuvontaa eikä sijoitussuositus, eikä se ole vaihtoehtorahastojen hoitajista annetun lain tarkoittamaa vaihtoehtorahastojen markkinointia tai myyntiä. Kirjoitus ei ole tarjous eikä kehotus merkitä, ostaa tai myydä mitään rahoitusvälinettä.

Kirjoitus perustuu julkisiin tilastolähteisiin sekä Samla Capitalin omaan markkinaseurantaan. Tiedot on koottu huolellisesti ja luvut on tarkistettu lähteistään, mutta niiden virheettömyyttä ei taata.

Esitetyt näkemykset ovat kirjoittajan arvioita kirjoitushetkellä ja ne voivat muuttua ilman eri ilmoitusta. Historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta kehityksestä, eivätkä esitetyt arviot ole lupauksia tai takuita. Sijoitustoimintaan liittyy aina riski sijoitetun pääoman menettämisestä. Sijoituspäätökset tulee tehdä omien tavoitteiden ja taloudellisen tilanteen perusteella, tarvittaessa asiantuntijaa käyttäen.