Miksi tilaston vuokrannousu ei ole se, jonka sijoittaja saa

Suomen vuokratilasto sisältää kaksi erilaista vuokraa, joita ei hinnoitella samalla tavalla. Toinen on vapaarahoitteinen asunto, jonka vuokra määräytyy markkinaperusteisesti. Toinen on valtion tukema ARA-asunto, jonka vuokra kattaa toteutuvat kustannukset, joita ovat mm. kiinteistön korot, ylläpito ja korjaukset. Kun tilastosta lukee vuokrien nousseen, luku on näiden kahden yhdistelmä.

Vuoteen 2022 asti erolla ei ollut merkitystä. Kustannukset olivat vakaat ja molemmat vuokrat nousivat samaa tahtia, keskimäärin runsaan prosentin vuodessa. Kahden hinnoittelutavan ero ei näkynyt, koska mikään ei koetellut sitä.

Vuonna 2023 kustannukset nousivat. Korot kääntyivät ylöspäin ja ylläpidon hinta seurasi mukana. ARA-kannassa nousu siirtyi suoraan vuokriin, koska omakustannus on laskukaava eikä neuvottelukysymys. Markkinalla se ei siirtynyt, koska samaan aikaan valmistui poikkeuksellisen paljon uusia vuokra-asuntoja. Kun vapaita asuntoja oli enemmän kuin vuokralaisia, korotuksille ei ollut tilaa. Sama kustannussokki tuotti kaksi eri lopputulosta.

Mistä tämä tiedetään

Koko vuokrakannan ja vapaarahoitteisten asuntojen vuosimuutoksen ero oli vuosina 2016–2022 keskimäärin alle 0,1 prosenttiyksikköä. Vuonna 2023 se oli 0,5 ja vuosina 2024–2025 jo 1,1 prosenttiyksikköä.

ARA-kannan oma vuokrakehitys ei ole tilastossa erikseen, mutta sen voi johtaa erotuksesta. Vuonna 2024 ARA-vuokrat nousivat noin neljä prosenttia, kun markkinavuokrat nousivat 1,4. Luku on laskennallinen ja riippuu siitä, minkä osuuden ARA-kanta koko kannasta muodostaa, joten sitä on luettava suuruusluokkana eikä tarkkana lukuna.

Sijoittajan kannalta olennainen luku on markkinavuokra. Sen nousu on pysähtynyt. Alkuvuonna 2026 vapaarahoitteiset vuokrat nousivat koko maassa 0,1 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla ne laskivat 0,3–0,4 prosenttia. Jyväskylässä ne eivät liikkuneet lainkaan.

Pysähtyminen ei ole sama asia kuin romahdus. Vuokrat eivät ole laskussa vaan paikallaan.

Sama kuva välittyy vuokraustyöstä. Samlan asuntokohteita isännöivän Isännöintitalo Virtanen Oy:n toimitusjohtaja Kaisa Teerikoski kertoo, ettei pysähtyminen näy alennuksina:

"Kysyntää on ollut mukavasti, ja vuokrat ovat olleet samaa tasoa kuin aiemmissa sopimuksissa. Vuokria ei juuri ole jouduttu alentamaan, pikemminkin niitä on voitu pyöristää hieman ylöspäin. Vain yksittäisten peruskuntoisempien asuntojen kohdalla vuokrapyyntiä on jouduttu tarkistamaan."

Samla Capitalin salkunhoitaja Samppa Lajunen kuvaa alkuvuotta näin:

"Huomasimme joillain paikkakunnilla vuokrauksen tahmeuden alkuvuonna. Siinä hetkessä erottui se vuokravälittäjä, joka oli aktiivinen, ja toisaalta se, joka oli passiivinen. Ero oli dramaattinen tuloksissa. Mietin tosissaan, minne markkina on menossa. Sitten se veti kuitenkin."

Tahmeus ei jakautunut tasan asuntotyyppien kesken. Lajusen mukaan se kosketti Jyväskylässä eniten kaksioita, joita oli Vuokraovi-palvelussa tyhjänä vuokrattavana poikkeuksellisen paljon. Teerikosken kokemus on sama:

"Kaksiot ovat osoittautuneet haasteellisimmiksi vuokrata, varsinkin jos kunto on tyydyttävä tai alueella on muuten paljon tarjontaa. Opiskelijapaikkakunnilla pienet asunnot menevät vuokralle hyvin nopeasti, ja lapsiperheiden isommat asunnot vuokrataan alle kuukaudessa."

Syy on tarjonnassa: vuosien 2023 ja 2024 aikana valmistuneet uudet asunnot ovat yhä markkinalla. Kun ne on vuokrattu eikä uutta tuotantoa ole tullut tilalle, korotusvara palaa. Uudistuotanto on nyt ajettu alas, joten vuokrien nousuun lähtemisessä kysymys on ajasta eikä suunnasta.

Tämä on myös syy siihen, miksi tilaston yleisluku johtaa harhaan juuri nyt. Koko vuokrakanta nousi alkuvuonna 2026 vielä 0,6–0,7 prosenttia. Se luku ei kerro markkinasta vaan ARA-kannan nousseista kustannuksista.

Mistä tämä tiedetään

Tilastokeskus uudisti vuokratilastonsa vuoden 2025 aikana. Vanha sarja on lopetettu. Sen viimeinen neljännes eli loppuvuosi 2025 näyttää jyrkän pudotuksen, jota korvaavassa tilastossa ei ole: vanha sarja kertoo markkinavuokrien laskeneen 0,8 prosenttia, uusi kertoo niiden nousseen 0,1 prosenttia samassa neljänneksessä. Ero näkyy 14 alueella 17:stä, joten kyse on koko sarjan viimeisestä havainnosta eikä yksittäisestä luvusta.

Tässä jutussa on siksi käytetty vanhaa sarjaa vain siihen neljännekseen asti, jossa kaksi tilastoa vielä kertovat saman. Tuoreimmat luvut on otettu korvaavasta tilastosta.