Miten vanhan kiinteistön riski muuttuu tuotoksi?

Edellisessä artikkelissa totesimme, että vanhaa toimitilaa ostettaessa ratkaisee kaksi asiaa: korvaako hinta riskin ja pystyykö omistaja täyttämään tyhjät tilat. Tilojen täyttäminen ei ratkea hinnalla. Ratkaisevia ovat sijainti, alueen kysyntä ja omistajan oma työ: vuokralaisverkosto, valmius muokata tiloja vuokralaisen tarpeisiin ja aktiivinen vuokraus. Lisäksi omistajan on otettava digitalisaation mahdollisuudet käyttöön. Muuten aika ajaa ohi. Tämä koskee myös uusia tiloja ja arvokiinteistöjä.

Arvo nousee kahdesta suunnasta

Markkina on jakautunut kahtia. Heikompi tila jää tyhjäksi ensimmäisenä, joten vanhan kiinteistön ostajan on osattava täyttää se. Kun tämä onnistuu, riskistä tulee mahdollisuus, josta myyjä lopulta tekee tilinsä. Tämä on arvonnousun ydin.

Kiinteistön arvo lasketaan yleensä jakamalla vuotuinen nettotuotto tuottovaatimuksella. Tilojen täyttäminen nostaa arvoa kahdesta suunnasta. Ensinnäkin nettotuotto kasvaa. Toiseksi riski pienenee, jolloin sijoittajat hyväksyvät pienemmän tuottovaatimuksen.

Laskuesimerkki, jonka luvut ovat keksittyjä, havainnollistaa asiaa. Puolityhjä kiinteistö tuottaa 200 000 euroa vuodessa. Riskin vuoksi ostaja vaatii yhdeksän prosentin tuoton, joten hinta on noin 2,2 miljoonaa euroa. Kun tilat on täytetty, nettotuotto on 350 000 euroa. Vakaasta kohteesta sijoittajalle riittää seitsemän prosentin tuotto, joten arvo on viisi miljoonaa euroa. Korjauksiin ja vuokraukseen kuluu esimerkiksi miljoona euroa. Omistajalle jää siis arvonnousua noin 1,8 miljoonaa euroa.

Myyjä saa täytetystä ja vakaasta kiinteistöstä hinnan, jossa riskiä ei enää ole. Seuraava ostaja maksaa varmuudesta. Hänen tuottonsa on pienempi mutta vakaampi.

Riskiä hallitaan kolmessa vaiheessa

Riski ei muutu mahdollisuudeksi itsestään. Muutos vaatii työtä kolmessa vaiheessa.

Ennen kauppaa riski hinnoitellaan ja rajataan. Ostaja selvittää alueen yrityksiltä ja vuokravälittäjiltä, millaisille tiloille on kysyntää ja millä hinnalla. Ensimmäisistä vuokralaisista sovitaan mahdollisuuksien mukaan jo aiesopimuksilla. Kiinteistön kunto tutkitaan ennen hintaneuvotteluja. Korjausvelka vähennetään hinnasta, jotta se ei tule yllätyksenä. Laskelmaan varataan puskuri sille, että tyhjäkäyttö kestää arvioitua pidempään, korjaukset maksavat enemmän tai korot nousevat. Kaupan pitää kannattaa silloinkin.

Omistuksen aikana korjaukset sidotaan vuokrasopimuksiin. Tila muokataan vuokralaisen tarpeisiin vasta, kun vuokralainen on sitoutunut. Muutostöiden vastineeksi tehdään pitkä vuokrasopimus. Vuokralaisia haetaan eri toimialoilta, jotta yhden lähtö ei kaada koko tuottoa. Ennen sopimusta tarkistetaan vuokralaisen maksukyky ja otetaan vakuus. Vuokrausastetta, vuokratuloja ja kuluja verrataan budjettiin joka kuukausi, jolloin poikkeama huomataan ajoissa.

Lopuksi riskin poistuminen todennetaan luvuilla, jotka ovat jo toteutuneet. Taloudellinen vuokrausaste kertoo, kuinka suuri osa täyden vuokrauksen tuotosta todella toteutuu. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kesto kertoo, kuinka pitkään tuotto on turvattu. Nettotuotto näytetään toteutuneena vähintään vuoden ajalta, sillä ennuste ei vielä todista mitään. Lisäksi auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) arvioi kohteen allekirjoitettujen sopimusten ja maksettujen vuokrien perusteella. Juuri tätä aineistoa seuraava ostaja haluaa nähdä.

Sama data todentaa ja myy

Sopimukset, maksetut vuokrat ja arvioijan arvio ovat lopulta dataa. Kun sopimukset ovat yhdessä rekisterissä ja vuokranmaksut kirjautuvat automaattisesti, omistaja näkee tilanteen joka päivä eikä vasta tilinpäätöksessä. Kiinteistön kunto ja korjaustarpeet on kirjattu kuntoarvioon ja pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaan. Etämittaus seuraa jatkuvasti esimerkiksi lämpötilaa, kosteutta ja energiankulutusta. Poikkeama huomataan ajoissa eikä vasta, kun vahinko on jo syntynyt. Rahoittaja, arvioija ja ostaja näkevät saman aineiston samaan aikaan. Teknologia ei poista riskiä. Se tekee riskin poistumisen näkyväksi ja tarkistettavaksi.

Samaa dataa voi käyttää myös markkinoinnissa. Kiinteistöalalla sitä tehdään vielä vähän, joten siinä on mahdollisuus erottua. Vanhassa kiinteistössä vuokralaista epäilyttää usein sisäilma. Sisäilman mittaustulokset vakuuttavat enemmän kuin lupaus terveestä tilasta. Tyhjä huone ei myy. Kuva siitä, miltä tila näyttäisi vuokralaisen omassa käytössä, myy. Avoimesta datasta näkee, mitkä alueen yritykset kasvavat. Niille voi tarjota tilaa, ennen kuin nykyiset tilat käyvät ahtaiksi.

Sama aineisto palvelee lopulta myös myyjää. Seuraava ostaja haluaa nähdä, että riski on poistunut. Raportti kertoo sen määräajoin ja jälkikäteen. Etumatkan saa omistaja, jonka luvut ovat ajan tasalla ja valmiina heti, kun vuokralainen tai ostaja kysyy.