Vuokra-asunnot vuokrataan kohta käsistä
Vuokra-asunnot vuokrataan kohta käsistä
Tänä keväänä mediassa on uutisoitu paljon asuntojen hintojen ja kauppamäärien laskusta. Lisäksi taustalla on tapahtumassa isoja vuokra-asumista tukevia muutoksia, joka voi tarkoittaa sitä, että vuokra-asunnot vuokrataan kohta käsistä. Pohditaan markkinadatan perusteella, mitä tämä tarkoittaa.
Tilastokeskuksen mukaan elämisen kustannukset ovat nousseet enemmän kuin palkat. Tämä on johtanut ihmisten ostokyvyn, eli reaaliansioiden merkittävään laskuun.
Asumisen näkökulmasta tilanne on yllä olevaa graafia karumpi. Lämmityksen ja sähkön hinnan nousu ovat kasvattaneet erityisesti asumisen kustannuksia. Lisäksi asuntolainojen korot ovat jopa nelinkertaistuneet: noin prosentin tasolta 4–5 prosenttiin.
Asunnon ostoa suunnittelevalle tai omistusasunnossa asuvalle kustannusten nousu tekee tilanteesta lähes mahdottoman. Tulot eivät välttämättä riitä kasvaneisiin asumis- ja lainanhoitokuluihin, jolloin vuokraaminen voi olla taloudellisesti ainoa järkevä ratkaisu.
Otetaan yksinkertainen esimerkki:
• Uusi 44 neliön kaksio maksaa suomalaisessa kasvukeskuksessa 212 000 euroa, josta yhtiölainan osuus on 148 400 euroa.
• Yhtiölainan korko ja lyhennykset, eli rahoitusvastike, on tämän hetken korkotasolla 1113 euroa kuukaudessa.
• Lisäksi päälle tulee 154 euron hoitovastike. Tällöin kokonaiskulut ovat asunnon omistajalle 1267 euroa kuukaudessa.
• Täsmälleen samanlaisen asunnon saa vuokrattua markkinoilta hintaan 865 euroa /kuukausi. Kassavirrallisesti säästöä vuokraamisesta tulee siis yli 400 euroa kuukaudessa, ja lisäksi vuokralaisen ei tarvitse investoida 63 600 euron omarahoitusosuutta asuntoon. Tämä talousyhtälö houkuttelee ennemmin vuokraamaan kuin omistamaan.
Tällä hetkellä vuokra-asuntojen saatavuus on hyvä ja uusia asuntoja valmistuu sitä mukaan kun käynnissä olevia rakennushankkeita saadaan maaliin. Uusien asuntojen rakentaminen on kuitenkin hidastunut merkittävästi. Tämä näkyy tilastoissa tippuvina asuntoaloitusten määränä. Kun siis nyt rakenteilla olevat kohteet valmistuvat ja asunnot saadaan myytyä tai vuokrattua, tippuu vuokra-asuntojen tarjonta markkinoilla nykyisestä.
Asuinrakentamisen lukumäärä (asunnot kpl)
Mistä vuokra-asumisen kasvava suosio johtuu?
Markkinalaki toimii siten, että kysynnän noustessa nousevat myös hinnat. Vuokra-asuntojen osalta hintojen nousu syntyy kahta kautta: kysyntä on selvästi nousussa johtuen omistusasunnon ostamisen kalleudesta ja samaan aikaan tarjonta on laskussa johtuen vähentyneestä uudistuotannon määrästä. Se tarkoittaa vain yhtä asiaa: vuokra-asunnot tullaan vuokraamaan kohta käsistä.
Entä miltä vuokra-asuntomarkkinan pitkän aikavälin näkymä näyttää? Datan perusteella vuokralla asuu tällä hetkellä 29 % suomalaisista. Tämä luku on kasvanut tasaisesti jo pitkään, ja uskomme, että vuokra-asumisen suosion kasvu jatkuu edelleen. Se on monelle ensisijaisesti taloudellinen realiteetti, eikä omistaminen muutenkaan ole nykyään nuorille aikuisille itseisarvo.
Vuokralla asumista on tuettu valtion toimesta merkittävästi ja mahdolliset muutokset tukipolitiikassa voivat muuttaa näkymää suuntaan tai toiseen. Poliittisia päätöksiä on hyvin vaikea ennakoida etukäteen. Selvää kuitenkin on se, että jokaisen on asuttava jossakin. Asuminen on perustarve, josta voi säästää vaihtamalla pienempään, halvempaan tai asumalla vuokralla.
Vuokra-asumisen suosion kasvu selittyy myös sillä, että vuokratasot ovat jääneet jälkeen asuntojen hintakehityksestä pääkaupunkiseudulla sekä erityisesti inflaation kehityksestä valtakunnallisesti. Vuokraaminen on siis näillä mittareilla mitattuna edullisempaa kuin pitkään aikaan.
Mitä vuokra-asumisen buumi tarkoittaa kiinteistösijoittajalle?
Vuokra-asuntojen kysynnän kasvu tulee nostamaan vuokratasoja, joka on jo nähtävissä.
ARA-asuntojen vuokrat nousevat ensin, koska ARA-kohteiden vuokrat määräytyvät samassa suhteessa kiinteistön omistajalle kohdistuvien kulujen kanssa.
Myös ensimmäiset yksityiset suuret vuokranantajat ovat vieneet isolla volyymillä indeksien mukaisia vuokrankorotuksia vuokrasopimuksiinsa. Tämä on tarkoittanut jopa noin kahdeksan prosentin korotuksia vuokriin. Tämä trendi on käynnistymässä myös laajemmin.
Nyt onkin asuntosijoittajan kulta-aika ostaa vuokra-asuntoja niin sanotusti vanhalla vuokratasolla ja sopivalla hinnalla. Asuntojen vuokrat ovat jo lähteneet nousuun, joka tulee tarkoittamaan sijoittajan tuottotasojen palautumista houkuttelevalle tasolle.
Aiheesta lisää markkinakatsauksessamme. Lataa koko raportti täällä: Markkinakatsaus Q1 2023
Samppa Lajunen
Samla Capitalin perustaja ja salkunhoitaja
